鄭嘉穎

　　法制晚報訊（記者 李洪鵬）南寧鬆綁限購、天津濱海新區購房人交一成首付就能先住房、無錫下調購房入戶標準、安徽銅陵將對購房者進行財稅補貼並降低二套房首付成數……在民眾對房地產“泡沫”破裂的擔憂與日俱增之際，據法晚記者根據媒體公開報道，截至今天上午，至少8個城市出台政策為樓市“鬆綁”。
　　樓市現狀·冷清
　　多地樓市降價高達25%
　　“冷清”成為近期部分城市樓市的關鍵詞。
　　在浙江寧波，部分樓盤開始降價促銷，有的甚至開出5折的底線價，但是即使這樣，許多市民依然持幣觀望。
　　在濟南，一家樓盤推出房子“以舊換新”，即如果購房者手裡有一套房子，可以把這套舊房子交到中介公司進行評估，然後雙方簽訂合同，房主把手裡的房子交給中介，抵作新房子的部分房款，這就實現了“以舊換新”。業內人士表示，這種促銷手段的背後，是開發商急於迴流資金的迫切願望。
　　據中原集團研究中心發佈的調研報告顯示，截至4月30日，21個城市中，杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個城市的樓盤採取了直接降價的方式促銷，降價項目以高端樓盤為主，降價幅度在5%到25%之間。
　　近期中國樓市成交慘淡，焦慮業績的開發商苦思促銷妙招，持幣購房的“剛需”族不為所動、冷眼觀望。
　　樓市鬆綁·數量 不足1個月8城市“鬆綁”
　　上月底南寧市房管局發文稱：從2014年4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。而按照原先的限購政策，這些城市的家庭並不具備在南寧購房的資格，這樣一來可以在南寧購房的人口增加了許多。
　　這打響了樓市調控鬆綁的第一槍。
　　隨後，7個城市相繼出台政策。天津濱海新區表示將實施差別化限購政策。杭州蕭山區國土局除“減輕開發商資金成本壓力”外，還規定拆遷戶在一年內購房的，可以獲得房價2%的補貼。無錫市也公佈了購房入戶新政。
　　安徽銅陵市的力度更大。12月31日前，在銅陵市購買家庭唯一普通商品住房的，由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼；首次購房首付比例由30%降低為20%。
　　另外，佛山曾傳於5月10日起在高明部分區域試點放鬆限購政策，新政策規定自然人僅憑身份證即可購買。可11日上午，高明房協突然通過短信向開發商下達了叫停通知，稱由於社會議論過多而暫緩執行。
　　常州也傳在“五一”期間出台鬆綁政策，同樣，常州市房管局隨後也予以否認。
　　樓市鬆綁·招數 取消限購、給予購房補貼等
　　在去年8月份，此輪限購放鬆傳聞便已於溫州拉開帷幕。今年，除南寧之外，安徽、杭州、無錫、天津等多個城市也已在尋找放鬆樓市調控的突破口。
　　法晚記者梳理這8個城市的樓市鬆綁政策發現，每個城市救“房市”的政策不一樣：限購的取消；買房有補貼；為開發商舒壓解難；擴大市區戶籍範圍等等。
　　4月底天津在濱海新區實施差別化限購，只要濱海範圍內無房即可在新區購房;並將推出共有產權模式購房政策，交一成首付就能先住房。
　　顯然，這大大拉開了“限購”的口子。上海易居研究院研究員嚴躍進表示，濱海新區取消限購，與其攤子鋪得過大有關。
　　5月1日起，無錫市放寬購房入戶標準，業內人士認為，這一新政對區域樓市的實質性影響並不大，而更具有指標性作用。
　　億翰智庫認為，從無錫市場看，落戶的直接刺激作用並不大。因為從購房者的角度看，落戶可以享受到的附加價值並不能特別明顯，畢竟無錫不能夠和省會南京進行比較。所以，落戶政策絕對不會使無錫房地產市場出現反轉。
　　揚州市決定將於5月20日調整公積金貸款政策，市民申請公積金貸款時可同時提取本人及配偶的住房公積金。
　　杭州蕭山區則通過下調土地競買金為開發商舒壓解難。
　　展望鬆綁“微刺激”6大方向
　　非戶籍資格審查放鬆。
　　去年11月房價上漲過快的17個一二線城市升級調控政策，主要手段之一即為提高非戶籍購房者繳稅年限門檻。去年末上海、廣州、武漢、南昌、沈陽、福州六城市發文提高了非戶籍繳稅年限，將購房年限延遲了1至2年，造成入市需求延緩。若非戶籍繳稅年限在實際審核中得以放鬆，加之城鎮化進程中戶籍政策的逐步放開，將釋放一部分非戶籍人口的購房需求。
　　限購範圍放鬆。
　　據中原集團研究中心統計，目前限購的46個城市中，僅16個城市對全市域限購，大部分城市僅對中心城區或內環線限購。限購範圍的放鬆還包括限購對象與限購商品的定向微調。在實際執行過程中限購範圍的縮小也將明顯影響限購力度與效果，帶動周邊區域成交。另外，若放開對於二手房的限購，可加快二手房市場的流通，併合理引導市場梯度消費。
　　因此，對於執行限購的城市，在非戶籍購房資格審查、限購範圍以及限購房型等執行層面將有進一步的調整和鬆綁空間。
　　調整普通住宅界定標準。
　　普宅界定將直接影響交易稅費的征收標準，其對市場的影響力僅次於信貸政策的調整，且對市場短期利好作用明顯。
　　限價政策放鬆。
　　目前多地採取限價措施一方面為控制價格漲幅，另一方面則是重點關註高價房入市情況，以避免結構性抬高地區均價，南京3月初甚至提出按季度分解控制房價漲幅。而福建最新的口頭通知中表示，對預售價格變動不再進行限制，區分高端住房項目與普通住房項目，實施分類管理。
　　提供購房落戶及優惠等刺激性手段。
　　在未來以人為本的城鎮化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。
　　公積金政策鬆動。
　　預期後續市場跟隨南寧、銅陵出台救市政策的地方政府將會明顯增加。但因為限購政策本身在二三線相對比較松的戶籍政策下，對市場影響有限，這種力度的救市作用有限。
　　需要關註的是，不同於2008年市場受外圍金融危機影響波及步入全面下行通道，本輪市場轉冷更多由於前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此，雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發2009年市場大幅反彈，但我們認為本輪日益強烈的調控微調效果將不同於此前的市場反應。
　　從微調政策預期的效果來看，稅收優惠以及限購放鬆將對市場短期造成明顯利好，市場有望走出一波上行行情；而如果信貸政策能適度調整支持普通購房需求，則將對市場中長期平穩發展起到至關重要的資金保障作用。
　　樓市鬆綁·觀測
　　或有更多城市跟進
　　業內分析人士指出，預期後續出台救市政策的地方政府將會明顯增加。 瑞銀最新發佈的報告指出，如果未來房地產進一步下滑，將可能會有更多的地方政府放鬆目前的限購政策，“大刺激無望，但更多微刺激值得期待。”
　　南寧市房管部門相關負責人也表示，一個城市比較理想的新建商品住房存量應該是其月銷售量的12倍到15倍，即存量可支撐12個月到15個月的消費需求，而按2013年新建商品住宅銷售面積均值估算，南寧新建商品住宅存量供維持銷售近10個月，處於比較合理的庫存區間，不存在供過於求的狀況。而另一方面，受限於信貸、稅收等購房調控政策限制，很多改善性住房需求並未得到滿足，而二手房市場也並不活躍。
　　在中原地產總監張大偉看來，未來政策鬆綁空間有很多，包括非戶籍資格審查放鬆、限購範圍放鬆、提供購房落戶及優惠等刺激性手段以及公積金政策鬆動。不過，地方政府的救市舉動能帶來多大的效果依然有待觀望。
　　張大偉表示，本輪市場轉冷，更多是由於前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。“市場能否回暖的關鍵還在於信貸能否放鬆。在信貸不放開的情況下，地方的救市作用有限。”
　　最近各地再傳出救市放鬆調整包括限購的傳聞。中原地產首席分析師張大偉分析認為：樓市供需結構已經出現變化，房地產市場已經出現趨勢性調整，除非再次出台類似2009年的四萬億政策，否則地方政府救市與否不能改變房地產調整趨勢。樓市下行的趨勢已經明確。
　　“分類調控”同樣意味著市場不會全面放鬆，尤其是一線城市政策環境將維持不變。例如，之前北京、上海均官方表示樓市調控政策不放鬆，深圳對違反限購令行為開展嚴厲打擊。
　　文/記者 李洪鵬
　　製圖/劉江　　（原標題：8城市樓市限購“鬆綁” 取消限購、落戶口等“微刺激”頻出 或有更多城市跟進）