法制晚報訊(記者 李洪鵬)南寧鬆綁限購、天津濱海新區購房人交一成首付就能先住房、無錫下調購房入戶標準、安徽銅陵將對購房者進行財稅補貼並降低二套房首付成數……在民眾對房地產“泡沫”破裂的擔憂與日俱增之際,據法晚記者根據媒體公開報道,截至今天上午,至少8個城市出台政策為樓市“鬆綁”。
  樓市現狀·冷清
  多地樓市降價高達25%
  “冷清”成為近期部分城市樓市的關鍵詞。
  在浙江寧波,部分樓盤開始降價促銷,有的甚至開出5折的底線價,但是即使這樣,許多市民依然持幣觀望。
  在濟南,一家樓盤推出房子“以舊換新”,即如果購房者手裡有一套房子,可以把這套舊房子交到中介公司進行評估,然後雙方簽訂合同,房主把手裡的房子交給中介,抵作新房子的部分房款,這就實現了“以舊換新”。業內人士表示,這種促銷手段的背後,是開發商急於迴流資金的迫切願望。
  據中原集團研究中心發佈的調研報告顯示,截至4月30日,21個城市中,杭州、常州、成都、沈陽、寧波及惠州等6個城市的樓盤採取了直接降價的方式促銷,降價項目以高端樓盤為主,降價幅度在5%到25%之間。
  近期中國樓市成交慘淡,焦慮業績的開發商苦思促銷妙招,持幣購房的“剛需”族不為所動、冷眼觀望。
  樓市鬆綁·數量 不足1個月8城市“鬆綁”
  上月底南寧市房管局發文稱:從2014年4月25日起,廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。而按照原先的限購政策,這些城市的家庭並不具備在南寧購房的資格,這樣一來可以在南寧購房的人口增加了許多。
  這打響了樓市調控鬆綁的第一槍。
  隨後,7個城市相繼出台政策。天津濱海新區表示將實施差別化限購政策。杭州蕭山區國土局除“減輕開發商資金成本壓力”外,還規定拆遷戶在一年內購房的,可以獲得房價2%的補貼。無錫市也公佈了購房入戶新政。
  安徽銅陵市的力度更大。12月31日前,在銅陵市購買家庭唯一普通商品住房的,由同級財政按房價1%的比例給予契稅補貼;首次購房首付比例由30%降低為20%。
  另外,佛山曾傳於5月10日起在高明部分區域試點放鬆限購政策,新政策規定自然人僅憑身份證即可購買。可11日上午,高明房協突然通過短信向開發商下達了叫停通知,稱由於社會議論過多而暫緩執行。
  常州也傳在“五一”期間出台鬆綁政策,同樣,常州市房管局隨後也予以否認。
  樓市鬆綁·招數 取消限購、給予購房補貼等
  在去年8月份,此輪限購放鬆傳聞便已於溫州拉開帷幕。今年,除南寧之外,安徽、杭州、無錫、天津等多個城市也已在尋找放鬆樓市調控的突破口。
  法晚記者梳理這8個城市的樓市鬆綁政策發現,每個城市救“房市”的政策不一樣:限購的取消;買房有補貼;為開發商舒壓解難;擴大市區戶籍範圍等等。
  4月底天津在濱海新區實施差別化限購,只要濱海範圍內無房即可在新區購房;並將推出共有產權模式購房政策,交一成首付就能先住房。
  顯然,這大大拉開了“限購”的口子。上海易居研究院研究員嚴躍進表示,濱海新區取消限購,與其攤子鋪得過大有關。
  5月1日起,無錫市放寬購房入戶標準,業內人士認為,這一新政對區域樓市的實質性影響並不大,而更具有指標性作用。
  億翰智庫認為,從無錫市場看,落戶的直接刺激作用並不大。因為從購房者的角度看,落戶可以享受到的附加價值並不能特別明顯,畢竟無錫不能夠和省會南京進行比較。所以,落戶政策絕對不會使無錫房地產市場出現反轉。
  揚州市決定將於5月20日調整公積金貸款政策,市民申請公積金貸款時可同時提取本人及配偶的住房公積金。
  杭州蕭山區則通過下調土地競買金為開發商舒壓解難。
  展望鬆綁“微刺激”6大方向
  非戶籍資格審查放鬆。
  去年11月房價上漲過快的17個一二線城市升級調控政策,主要手段之一即為提高非戶籍購房者繳稅年限門檻。去年末上海、廣州、武漢、南昌、沈陽、福州六城市發文提高了非戶籍繳稅年限,將購房年限延遲了1至2年,造成入市需求延緩。若非戶籍繳稅年限在實際審核中得以放鬆,加之城鎮化進程中戶籍政策的逐步放開,將釋放一部分非戶籍人口的購房需求。
  限購範圍放鬆。
  據中原集團研究中心統計,目前限購的46個城市中,僅16個城市對全市域限購,大部分城市僅對中心城區或內環線限購。限購範圍的放鬆還包括限購對象與限購商品的定向微調。在實際執行過程中限購範圍的縮小也將明顯影響限購力度與效果,帶動周邊區域成交。另外,若放開對於二手房的限購,可加快二手房市場的流通,併合理引導市場梯度消費。
  因此,對於執行限購的城市,在非戶籍購房資格審查、限購範圍以及限購房型等執行層面將有進一步的調整和鬆綁空間。
  調整普通住宅界定標準。
  普宅界定將直接影響交易稅費的征收標準,其對市場的影響力僅次於信貸政策的調整,且對市場短期利好作用明顯。
  限價政策放鬆。
  目前多地採取限價措施一方面為控制價格漲幅,另一方面則是重點關註高價房入市情況,以避免結構性抬高地區均價,南京3月初甚至提出按季度分解控制房價漲幅。而福建最新的口頭通知中表示,對預售價格變動不再進行限制,區分高端住房項目與普通住房項目,實施分類管理。
  提供購房落戶及優惠等刺激性手段。
  在未來以人為本的城鎮化的總方針下,購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。
  公積金政策鬆動。
  預期後續市場跟隨南寧、銅陵出台救市政策的地方政府將會明顯增加。但因為限購政策本身在二三線相對比較松的戶籍政策下,對市場影響有限,這種力度的救市作用有限。
  需要關註的是,不同於2008年市場受外圍金融危機影響波及步入全面下行通道,本輪市場轉冷更多由於前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。因此,雖然2008年末對樓市的諸多刺激性措施引發2009年市場大幅反彈,但我們認為本輪日益強烈的調控微調效果將不同於此前的市場反應。
  從微調政策預期的效果來看,稅收優惠以及限購放鬆將對市場短期造成明顯利好,市場有望走出一波上行行情;而如果信貸政策能適度調整支持普通購房需求,則將對市場中長期平穩發展起到至關重要的資金保障作用。
  樓市鬆綁·觀測
  或有更多城市跟進
  業內分析人士指出,預期後續出台救市政策的地方政府將會明顯增加。 瑞銀最新發佈的報告指出,如果未來房地產進一步下滑,將可能會有更多的地方政府放鬆目前的限購政策,“大刺激無望,但更多微刺激值得期待。”
  南寧市房管部門相關負責人也表示,一個城市比較理想的新建商品住房存量應該是其月銷售量的12倍到15倍,即存量可支撐12個月到15個月的消費需求,而按2013年新建商品住宅銷售面積均值估算,南寧新建商品住宅存量供維持銷售近10個月,處於比較合理的庫存區間,不存在供過於求的狀況。而另一方面,受限於信貸、稅收等購房調控政策限制,很多改善性住房需求並未得到滿足,而二手房市場也並不活躍。
  在中原地產總監張大偉看來,未來政策鬆綁空間有很多,包括非戶籍資格審查放鬆、限購範圍放鬆、提供購房落戶及優惠等刺激性手段以及公積金政策鬆動。不過,地方政府的救市舉動能帶來多大的效果依然有待觀望。
  張大偉表示,本輪市場轉冷,更多是由於前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累,以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。“市場能否回暖的關鍵還在於信貸能否放鬆。在信貸不放開的情況下,地方的救市作用有限。”
  最近各地再傳出救市放鬆調整包括限購的傳聞。中原地產首席分析師張大偉分析認為:樓市供需結構已經出現變化,房地產市場已經出現趨勢性調整,除非再次出台類似2009年的四萬億政策,否則地方政府救市與否不能改變房地產調整趨勢。樓市下行的趨勢已經明確。
  “分類調控”同樣意味著市場不會全面放鬆,尤其是一線城市政策環境將維持不變。例如,之前北京、上海均官方表示樓市調控政策不放鬆,深圳對違反限購令行為開展嚴厲打擊。
  文/記者 李洪鵬
  製圖/劉江  (原標題:8城市樓市限購“鬆綁” 取消限購、落戶口等“微刺激”頻出 或有更多城市跟進)
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鄭嘉穎

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